Процесс управления фондом
Процесс управления ЗПИФН «Арсагера – жилые дома» можно разделить на 2 больших блока:
- Процесс выбора объектов инвестирования (процесс № 1), который выполняется аналитическим подразделением компании.
- Процесс операционного управления имуществом фонда (процессы № 2–7), который выполняется управлением прямых инвестиций. Аналитическое управление подключается к этому процессу только для того, чтобы определять и корректировать сумму арендных платежей (процесс № 5).
Стоит отдельно отметить, что бизнес-процессы в компании выстроены таким образом, чтобы максимально минимизировать временные затраты на всех этапах управления имуществом, на которых это возможно.
№1 Выбор объектов инвестирования проходит в несколько этапов:
- Оценка привлекательности региональных рынков недвижимости.
- Отбор наиболее инвестиционно привлекательных объектов недвижимости (в выбранных регионах).
- Моделирование портфеля (в соответствии с Инвестиционной декларацией).
- Переговоры с застройщиком по цене и условиям сделки.
№2 Заключение договоров с застройщиками, оплата:
- Согласование условий договора при старте сотрудничества (около одного месяца).
- Юридическая экспертиза документов застройщика (1 неделя).
- Регистрация договоров в УФРС и оплата (1–2 месяца).
- Раскрытие информации на сайте компании (в течении 3-х дней с момента подписания договора).
№3 Мониторинг строительной готовности:
- Мониторинг строительной готовности объектов недвижимости (до 5 месяцев).
Переоценка квартир фонда. В соответствии с законодательством управляющая компания переоценивает квартиры, приобретенные в фонд, не реже одного раза в 6 месяцев.
Осмотр и прием построенных квартир у застройщика (1–2 месяца). После приемки дома госкомиссией управляющая компания производит осмотр и прием готовых квартир.
№4 Регистрация права собственности:
- Регистрация прав собственности на готовые квартиры в УФРС.
- Страхование квартир. Сразу после регистрации права собственности на квартиры осуществляется их страхование. Готовые объекты недвижимости страхуются от повреждения и разрушения.
№5 Выставление готовых квартир для сдачи в аренду:
- Определение на инвестиционном комитете размеров арендных ставок на квартиры.
- Корректировка цены при низком спросе на аренду квартиры.
Важно отметить, что сдача квартир в аренду производится управлением прямых инвестиций компании без привлечения агентств недвижимости. При этом стоимость услуг агентства недвижимости в данном случае, как правило, составляет размер арендной ставки за месяц (взимается с арендатора). Компания самостоятельно сдает квартиры в аренду, что позволяет арендаторам экономить на комиссии уплачиваемой агентству недвижимости. Это является стимулом к повышению внимания к объектам фонда со стороны арендаторов и сокращению срока экспозиции квартир.
№6 Заключение договора с арендатором:
- Заключение договора найма жилого помещения с арендатором.
- Заселение.
№7 Операционная работа по сдаче квартир в аренду:
- Арендные платежи уплачиваются арендатором ежемесячно на расчетный счет фонда. Размер арендных платежей составляет 5-7% в год от рыночной стоимости квартиры (0,4-0,6% от рыночной стоимости в месяц). Арендные платежи включают в себя плату за пользование помещением и расходы на уплату коммунальных услуг.
- Оплата коммунальных платежей осуществляется УК «Арсагера», кроме платы за пользование электроэнергией, которая вносится арендатором самостоятельно.
- При этом сотрудниками компании осуществляется постоянный контроль своевременности уплаты арендных платежей.
- Дважды в год (01.05 и 01.11) производится пересмотр рыночной стоимости квартиры и как следствие - корректировка размера ежемесячных платежей.
- После заселения арендатора с периодичностью раз в квартал проводится плановый мониторинг состояния сдаваемой в аренду квартиры. Также мониторинг состояния квартиры производится при обращении с жалобами на арендаторов со стороны соседей или ТСЖ.
