В этом разделе содержится информация о стратегии инвестирования средств фонда, о том, как осуществляется выбор объектов для инвестирования, и о том, какие действия предпринимает компания для повышения качества управления и повышения удобства при владении паями.
Объекты инвестирования
Соотношение риск/доходность
Выбор активов
Улучшение качества работы по управлению активами
Повышение комфортности владения паями
Стратегия инвестирования
Объекты инвестирования
Средства пайщиков в рамках фонда инвестируются только в жилье для сдачи в аренду на территории России. Вложения осуществляются в готовое жилье, либо в строительные проекты. По завершению строительства готовые квартиры сдаются в аренду. При этом пайщикам выплачивается промежуточный доход дважды в год в июне и декабре по 3% от стоимости чистых активов фонда.
При этом соблюдается стратегия «полного инвестирования», это означает, что все средства фонда вложены в недвижимость и доля денежных средств, минимальна, так как доходность денег равна нулю (то есть само по себе владение денежными средствами не приносит дохода).
Соотношение риск/доходность
Важно понимать, что мера риска определяет доходность. Чем большую доходность хочет получить инвестор, тем больший риск он должен принять. Ниже приведено положение фонда на шкале риск/доходность по сравнению с другими продуктами компании.
История рынков недвижимости как западных стран, так и России показывает, что жилая недвижимость не подвержена резким колебаниям цен. Кроме того, стоимость жилья в крупных городах России в рублях за последние 10 лет в среднем увеличивалась на 20% в год. Но, несмотря на это, на отдельных временных интервалах возможно замедление роста цен, вплоть до снижения. Поэтому, для увеличения эффективности вложений мы советуем инвестировать в фонд средства на средне- и долгосрочный период от 2 до 5 лет. Наилучшей же стратегией инвестирования мы считаем регулярное инвестирование средств в фонд.
Фактически приобретение квартиры для сдачи в аренду является одним из самых простых, понятных и надежных вложений в бизнес. Это объясняет положение фонда на шкале риск/доходность среди других продуктов компании. Все риски для рентной недвижимости связаны либо с самим недвижимым имуществом, либо с арендаторами.
Для ограничения рисков, связанных с объектами недвижимости, все квартиры фонда застрахованы. Риски, связанные со зданием и его местоположением, ограничиваются максимальной долей вложений фонда в одно здание, в один район города, в один регион. Это сделано, чтобы ограничить воздействие негативных событий, снижающих ставки аренды и стоимость квартир. Например, закрытие на большой срок близлежащей станции метро, снизит стоимость квартир в доме и арендные ставки в них.
Для ограничения рисков, связанных с арендаторами, компания оценивает платежеспособность и добросовестность всех кандидатов. Полученная оценка определяет возможность сдачи в аренду квартиры кандидату в зависимости от класса дома.
Более подробно см. раздел «Система управления рисками»
Выбор активов
Залогом успешного прогнозирования цен финансовых активов является применение экономических моделей на всех этапах анализа.
На первом этапе анализу подвергаются перспективы развития регионов и рынков недвижимости, на которых компания осуществляет вложения. На основе модели оценки спроса и предложения, прогнозируется цена на недвижимость в перспективе нескольких лет.
Приобретение квартир осуществляется только у застройщиков, чтобы исключить риски, связанные с негативной историей сделок по квартирам на вторичном рынке. Поэтому, на втором этапе проводится анализ предложений по всем строительным проектам в регионе с подходящим сроком до окончания строительства и выявляются наиболее выгодные предложения. Так как фонд будет владеть готовой недвижимостью длительный срок, то важно выбирать районы, относительная привлекательность жилья в которых будет расти по сравнению с привлекательностью жилья в других районах.
Арендные ставки на квартиры фонда составляют определенный процент от стоимости жилья и изменяются раз в полгода в соответствии с ценами на недвижимость. Правильный прогноз изменения уровня процентных ставок в экономике позволяет прогнозировать изменение ставок аренды. Прогноз индекса цен на жилье (региональной и районной составляющих) и арендных ставок определяет потенциальную доходность - главный критерий выбора объектов инвестирования.
Столь глубокая проработка нацелена на то, чтобы в рамках фонда пайщики становились совладельцами наиболее эффективной рентной жилой недвижимости.
Направления развития фонда
ОАО «УК «Арсагера» развивает фонд по следующим направлениям:
Улучшение качества работы по управлению активами.
Это направление включает в себя:
- Поиск лучших активов, совершенствование моделей по их выявлению.
- Совершенствование критериев оценки платежеспособности и добросовестности арендаторов.
- Развитие собственной торговой площадки по сдаче квартир в аренду для обеспечения своевременного и постоянного заполнения квартир арендаторами.
Повышение комфортности владения паями
В целях повышения комфортности владения паями, компания действует в следующих направлениях:
- Простота покупки и продажи паев. Хотя фонд является закрытым, что не подразумевает выход из фонда до завершения срока его деятельности, компания понимает важность возможности выхода из инвестиций в любой момент времени и способствует увеличению ликвидности паев фонда на вторичном рынке. Любой инвестор может в любой рабочий день купить или продать паи в офисе компании или самостоятельно на бирже.
- Понимание клиентами продукта. Компания представляет подробный анализ и регулярно раскрывает всю информацию, которая способствует пониманию клиентом, что происходит с его вложениями и каковы перспективы продукта.
- Приближение расчетной стоимости пая к «справедливой» стоимости имущества, составляющего фонд. Для того чтобы расчетная стоимость пая реально отражала стоимость квартир в фонде, компания проводит официальную переоценку имущества в фонде не реже 1-го раза в полгода, а также перед дополнительными размещениями паев фонда (это направлено на соблюдение интересов как вновь приходящих, так и существующих инвесторов).
