В этом разделе содержится информация о стратегии инвестирования средств фонда, о том, как осуществляется выбор объектов для инвестирования, и о том, какие действия предпринимает компания для повышения качества управления и повышения удобства при владении паями.
Объекты инвестирования
Соотношение риск/доходность
Выбор активов
Улучшение качества работы по управлению активами
Повышение комфортности владения паями
Стратегия инвестирования
Объекты инвестирования
Средства пайщиков в рамках фонда инвестируются
только в строительство жилой недвижимости в Санкт-Петербурге. Вложения
осуществляются в проекты строительных компаний, предлагающих наиболее
выгодные условия сотрудничества и являющихся достаточно надежными. По
завершении строительства готовые квартиры продаются, а вырученные
деньги снова вкладываются в строительство.
При
этом соблюдается стратегия «полного инвестирования», это означает, что
все средства фонда вложены в недвижимость и доля денежных средств
минимальна, так как доходность денег равна нулю (то есть само по себе
владение денежными средствами не приносит дохода).
Соотношение риск/доходность
Важно понимать, что мера риска определяет доходность. Чем большую доходность хочет получить инвестор, тем больший риск он должен принять. Ниже приведено положение фонда на шкале риск/доходность по сравнению с другими продуктами компании.
История рынков недвижимости как западных стран, так
и России показывает, что жилая недвижимость не подвержена резким
колебаниям цен. Кроме того, стоимость жилья в крупных городах России в
рублях за последние 10 лет в среднем увеличивалась на 20% в год. Но,
несмотря на это, на отдельных временных интервалах возможно замедление
роста цен, вплоть до снижения. Поэтому, для увеличения эффективности
вложений мы советуем инвестировать в фонд средства на средне- и
долгосрочный период от 2 до 5 лет. Наилучшей же стратегией
инвестирования мы считаем регулярное инвестирование средств в фонд.
При
инвестировании в строительство степень риска, прежде всего,
определяется надежностью застройщика. Фактически, приобретая строящееся
жилье, компания осуществляет вложение в бизнес застройщика. За счет
участия в созидательной деятельности застройщика и принятия
дополнительных рисков, такие вложения способны обеспечить более высокую
доходность по сравнению с инвестициями в готовую недвижимость. При этом
для оценки и ограничения рисков компания распределяет застройщиков по
однородным группам надежности. Максимально допустимый лимит вложений в
объекты застройщика,зависит от его группы надежности.
Более подробно см. раздел «Система управления рисками»
Выбор активов
Залогом успешного прогнозирования цен финансовых
активов является применение экономических моделей на всех этапах
анализа. На первом этапе анализу подвергаются перспективы развития
регионов и рынков недвижимости, на которых компания осуществляет
вложения. На основе модели оценки спроса и предложения прогнозируется
цена на недвижимость в перспективе нескольких лет.
На
втором этапе проводится анализ предложений по всем строительным
проектам в регионе. Для каждого проекта оценивается доходность,
зависящая от этапности строительства, которая является, по сути,
разницей в цене между готовым и строящимся жильем. Прогнозная цена и
время до окончания строительства определяют потенциальную доходность -
главный критерий выбора объектов инвестирования.
Также
на разницу цен между первичным и вторичным рынками жилья влияет
фактический уровень процентных ставок в экономике. Следовательно,
корректный прогноз процентных ставок позволяет понять, какой проект при
прочих равных: краткосрочный или долгосрочный, будет более интересен.
Столь
глубокая проработка позволяет пайщикам быть уверенными, что в рамках
фонда они становятся соинвесторами наиболее эффективных строительных
проектов.
Направления развития фонда
ОАО «УК «Арсагера» развивает фонд по следующим направлениям:
Улучшение качества работы по управлению активами.
Это направление включает в себя:
- Поиск лучших активов, совершенствование моделей по их выявлению.
- Совершенствование критериев оценки платежеспособности и добросовестности арендаторов.
- Развитие собственной торговой площадки по сдаче квартир в аренду для обеспечения своевременного и постоянного заполнения квартир арендаторами.
Повышение комфортности владения паями
В целях повышения комфортности владения паями, компания действует в следующих направлениях:
- Простота покупки и продажи паев. Хотя фонд является закрытым, что не подразумевает выход из фонда до завершения срока его деятельности, компания понимает важность возможности выхода из инвестиций в любой момент времени и способствует увеличению ликвидности паев фонда на вторичном рынке. Любой инвестор может в любой рабочий день купить или продать паи в офисе компании или самостоятельно на бирже.
- Понимание клиентами продукта. Компания представляет подробный анализ и регулярно раскрывает всю информацию, которая способствует пониманию клиентом, что происходит с его вложениями и каковы перспективы продукта.
- Приближение расчетной стоимости пая к «справедливой» стоимости имущества, составляющего фонд. Для того чтобы расчетная стоимость пая реально отражала стоимость квартир в фонде, компания проводит официальную переоценку имущества в фонде не реже 1-го раза в полгода, а также перед дополнительными размещениями паев фонда (это направлено на соблюдение интересов как вновь приходящих, так и существующих инвесторов).
