Недвижимость, в т.ч. и жилая, является специфическим активом, природа которого имеет сходные черты как с акциями, так и с облигациями. Владение недвижимостью и сдача ее в аренду генерирует периодический денежный поток - на уровне 6-9% от стоимости недвижимости, называемой рентой , сходный с купонными выплатами для облигаций. Различие заключается в том, что рента, как и стоимость самой недвижимости, изменяется во времени, соответственно, не может быть гарантировано постоянство платежей. Фактически недвижимость представляет собой достаточно стабильный и прозрачный бизнес, в чем заключается сходство с таким инструментом, как акции.
В отличие от готового, приобретение строящегося жилья предполагает не покупку объекта недвижимости, а фактически участие в проекте в определенной доле. Т.е. лицо, приобретающее квартиру, становится соинвестором строительной компании в проекте строительства жилого дома. Таким образом, несмотря на то, что недвижимость воспринимается как один из самых надежных активов, строительство жилья совместно со строительной компанией предполагает иные риски, нежели владение недвижимостью, и практически все они определяются именно компанией-застройщиком.
Исходя из выше сказанного, мы полагаем разумным оценивать риски вложения в объекты строящейся недвижимости в привязке к строительным компаниям и условиям взаимодействия с ними. Для этого собирается комплекс информации о каждой строительной компании, описывающий факторы, влияющие на оценку её надежности.
К группе факторов высокой важности, характеризующих финансовое состояние, открытость, публичность и репутацию строительной компании, относятся:
- кредитное качество;
- структура собственников и их репутация;
- наличие факта двойных продаж.
Средними по важности являются факторы, позволяющие оценить текущее положение компании на рынке жилой недвижимости и сделать прогноз относительно её перспектив:
- доля рынка по количеству сданных квадратных метров жилья;
- суммарная площадь имеющегося в распоряжении банка пятен;
- организационная структура компании с точки зрения замкнутости производственного цикла;
- лояльность властей;
- работа с дольщиками по федеральному закону об участии в долевом строительстве 214-ФЗ (характеризует защищенность покупателя объекта строящейся недвижимости от невыполнения условий договора).
Факторы низкой важности помогают получить полное представление о застройщике. К ним относятся:
- срок существования компании;
- сотрудничество с банками;
- средняя просрочка сдачи по вине строительной компании;
- невыполнение инвестиционных условий, градостроительных норм, условий аренды земельных участков под строительство;
- качество строительства.
Затем дается числовая оценка значения фактора и производится расчет суммарного показателя, характеризующего надежность строительной компании, равного сумме оценок факторов, взвешенных по степени важности. В соответствии с полученным значением суммарного фактора компания относится к одной из групп: 7.1, 7.2 или 7.3.
7.1 - Крупные строительные компании, занимающие значительную долю рынка жилья и имеющие в своём распоряжении достаточно солидный запас пятен под застройку. Как правило, пользуются поддержкой органов государственной власти и имеют в своей организационной структуре, помимо строительных и девелопментских подразделений, собственные производственные мощности, позволяющие быть независимыми от поставщиков строительных материалов. При этом значения остальных факторов, используемых в методике, находятся на приемлемом уровне. Всё вышеперечисленное значительно снижает риски неисполнения такими компаниями своих обязательств.
7.2 - В эту группу входят крупные строительные компании с объёмами деятельности, аналогичными компаниям из группы 7.1, но при этом структура собственников компании, просрочка сдачи объектов, качество строительства и т.д. не позволяют отнести их этой группе. Также к этой группе относятся строительные компании и девелоперы со средними объёмами деятельности и небольшим запасом пятен под застройку, позволяющим продолжить работу на рынке жилья после реализации текущих проектов. При этом большое внимание уделяется структуре собственников компании, средней просрочке сдачи объектов, качеству строительства, сотрудничеству с банками и т.д. Риски неисполнения компаниями, отнесенными к группе 7.2, своих обязательств выше, поскольку они не обладают достаточной ресурсной базой, чтобы быть независимыми от поставщиков строительных материалов и(или) подрядных организаций. Однако, как правило, потенциальная доходность при работе с такими компаниями больше.
7.3 - В эту группу входят строительные компании со средними объёмами деятельности, не попавшие в группу 7.2 из-за негативного значения дополнительных параметров, а также компании, занимающие незначительную долю рынка. В независимости от остальных факторов в случае, если имеются факты совершения строительной компанией двойных продаж в течение последних трёх лет, она относится к группе 7.3. Риск «недостроя» или существенного срыва сроков строительства при работе с компаниями группы 7.3 являются неприемлемо высокими, поэтому ОАО «УК «Арсагера» в рамках доверительного управления фондами недвижимости не осуществляет инвестирование средств в строящиеся объекты компаний этой группы.
Внесение любых изменений в методики ранжирования активов должно быть утверждено Советом директоров компании.
Более подробно ознакомиться с методикой ранжирования застройщиков можно здесь.
Версия для печати
Комментарии
